미국은 여러 주로 이루어져 있어서 각 주마다 주택매매의 진행방법과 절차가 조금씩 다릅니다.
가령 뉴욕주나 대부분의 동부주들과 남부주들의 경우 주택 매매의 과정 중에 변호사가 Buyer, Seller 혹은 Lender쪽에서 그들을 대변하여 주택매매 진행중에 일을 하게 되어있지만, 서부에 위치한 주들은 타이틀회사와 Escrow(에스크로)라고 하는 회사가 변호사들이 하는 일들을 대신하게 되어있어 변호사를 선임할 필요가 없이 주택 매매가 이루어집니다.
타이틀 회사는 매매하는 주택의 타이틀에 대한 조사와 타이틀에 대한 보험에 관한 일을 하게 됩니다.
Escrow 회사란 변호사가 Buyer혹은 Seller의 한쪽에서 일을 하는 것과는 다르게 중립적인 제 3자의 입장에서 Seller, Buyer, Lender간의 합의사항을 이행시켜 주고 법적인 사무절차와 매매 대금의 전달과정에서 거래절차가 원만하게 진행될 수 있도록 매매 당사자의 합의 이행 여부를 확인하고 종결해주는 역할을 합니다.
변호사가 주택 매매과정에 하는 일과 이들 회사가 하는 일은 크게 다르지 않아서 미국 어느 주에서 든 집을 매매하실 때 그곳의 매매 절차에 대해 알고 계신다면 어려움 없이 다른 주에서도 주택매매의 전반적인 지식을 가진 것이라 생각하시면 됩니다.
여기에서 설명 드리는 주택 매매 절차는 서부지역, 특히 워싱턴 주의 주택 매매 절차에 관한 것이지만 앞서 말씀드린 대로 어느 주에 계시든 부동산 매매에 대한 기본적인 지식을 알고자 하신다면 이글이 약간의 도움이 될 수 있다고 생각합니다.
본인의 집을 사시기전에 많은 분들이 Redfin.com 이나 Zillow.com을 통해 시장조사를 하시는데 이런 종류의 사이트가 나온 이후에 realtor보다 더 시장 파악을 잘하시는 Buyer, Seller 분들이 많아 진 것 같다는 이야기를 저희 realtor들 끼리 하기도 합니다.
Realtor들의 경우에는 손님들이 여러 분이시다 보니 아무래도 넓은 지역의 마켓상황을 봐야 하는 경우가 많아서 특정지역만을 보고 있는 Buyer 분들이 있다면 그에 비해 간혹 늦게 사실을 접하는 경우도 있기 때문인데 사전조사를 열심히 하시는 분들 중에 집을 잘못 사셨다는 경우가 매우 적어서 주택을 구매 혹은 판매 하시려는 분들은 사전조사를 열심히 하시는 게 주택매매 전 과정에 대해 Realtor와의 교감이나 시장 상황파악에 유익하다고 생각합니다.
보통의 경우 시장 조사 초.중 단계부터 Realtor 를 선정하고 같이 시장조사를 하는 경우가 많습니다.
시장조사를 하시고 대략 본인이 사시려고 하는 지역의 집값을 확인 하셨다면, 그 집을 융자를 통해 사야 하시는 경우에는 융자가 가능힌지 알아 보셔야 합니다.
간혹 융자가 되는지 모르시고 집부터 보고 싶다고 연락이 오시는 경우가 있는데, 집을 사기위해 offer를 쓰게 되면 반드시 Pre approval letter라는 융자회사의 사전 승인서가 필요합니다. 융자를 통해 집을 구매하는데 Pre approval letter가 준비되어 있지 않다면 offer 조차도 쓸 수 없습니다.
Pre approval letter가 나오고 본인이 어느 정도의 융자가 가능한지 알게 되면 그때부터 Budget에 맞는 집들을 본인이 선정한agent와 보러 다니시면 됩니다.
Open House는 말그대로 대중에 공개 된 집들입니다. 대중에 공개 된 집이라는 것은 Buyer agent동행없이 오는 사람들에게 집을 보여준다는 의미입니다. 보통은 Listing에이전트가 나와서 Buyer agent없이 혼자 온 사람들에게 집을 소개하고 둘러보게 합니다.
미국에서는 agent없이 혼자 다니면서 집을 보기가 힘듭니다. 대부분의 모든 집들이 Real estate agent와 같이 방문해서 집을 둘러 보게 합니다.
위에서 언급한 Redfin 이나 Zillow에 나오는 집들은 Buyer agent와 동행해서 스케줄을 잡고 방문해야 하지만 Buyer agent와 동행없이 마켓에 나온 집을 볼 수 있는 경우가 바로 Open House를 찾아가는 것입니다.
Open House는 혼자서도 방문해서 그 집의 상태나 그 동네의 마켓 상황이 어떤지 알 수 있는 좋은 기회입니다. Redfin이나 Zillow에 Open House를 검색하시면 원하는 지역에 있는 많은 Open House를 보실 수 있습니다.
Agent와 맘에 드시는 집을 찾으셨다면 이젠 Offer를 하실 차례입니다.
Offer의 내용은 주택 매매시장이 Buyer’s Market이냐 Seller’s Market이냐에 따라 본인의agent와 잘 상의 하셔서 작성해야 합니다. Buyer’s Market은 바이어에게 좋은 마켓 상황이라는 말이고 반대로 Seller’s Market은 셀러가 유리한 마켓 상황이라는 뜻입니다. 마켓 상황에 따라 바이어나 셀러에게 유리하게 계약이 되어지곤 합니다.
또한 경쟁이 심한 집을 사는 경우에는 offer의 내용이 seller에게 유리하게 작성되어서 offer를 해야 하는 경우가 많고 바이어들에게 인기가 없는 경우엔 그 반대로 Buyer에게 유리하게 작성된 offer를 제출할 수 있습니다.
Offer를 한다는 의미는 매매계약서에 Buyer측의 매매조건과 contingencies, buyer측의 사인과 이니셜 그리고 Seller가 offer를 받고 답을 주어야 하는 날짜한도 정도를 적어 그 매매 계약서를 Buyer에게 보내는 것을 의미합니다.
Seller가 Offer에 언급된 날짜안에 Buyer가 보낸 매매계약서에 Seller의 사인과 이니셜을 해서 Buyer에게 보내면 그 계약은 가계약이 성립된 것(Binding)입니다.
가계약 후에도 계약서 안에 있는 contingencies들로인해 Seller는 아무런 금전적 손해 없이 계약을 파기 할 수도 있고 contingencies가 종료되거나 waived된 경우에는 Earnest money (가계약금)정도를 지불하고 계약을 파기 할 수도 있습니다.
만약Seller 가 offer에 Buyer가 적시한 날짜까지 Seller의 사인과 이니셜이 적힌 offer를 보내오지 않았다면 그 offer는 받아들여지지 않은 것입니다. 또한 Seller는 Buy측의 계약내용을 고쳐서 보내오는 경우가 있는데 이것을 Counter offer라 하며 Seller가 고친 내용에 Buyer가 다시 이니셜과 사인을 하면 가계약이 되는 것이고 그렇지 않으면 계약은 파기 됩니다.
Contingency는 주택 매매계약체결 의 조건조항 정도로 볼 수 있습니다. Buyer가 Closing(계약체결) 전까지 일정 조건에서 매매를 파기할 수 있는 조건을 붙였다는 의미입니다. 예를 들어 주택 구매 계약은 융자가 안 나오게 될 경우 계약파기 될 수 있다 거나 집에 문제가 발견될 경우 또한 계약을 파기할 수 있다는 조항입니다. 주택 매매에서 대표적인 Contingencies가 Inspection, Financing, 그리고 Title 입니다.
Inspection contingency는 위에서 잠시 설명 드린 대로 집에 하자가 발견될 경우 계약을 파기하고 나올 수 있는 조항이고 Financing Contingency는 융자가 안 나오는 경우 계약을 파기하고 나올 수 있는 조항입니다. Title Contingency는 집문서에 문제가 발견되면 계약을 파기할 수 있는 조항입니다.
간단히 언급하면 Contingency는 Buyer를 보호하는 장치이니 Buyer분들이 꼼꼼히 확인하시도록 하셔야 합니다. Contingencies는 Buyer의 경우에 따라 Waive시키는 경우도 있는데 보통 경쟁이 높은 주택을 구매할 때 가격을 높여 offer하는 동시에 몇가지 contingencies들을 제외시키기도 합니다.
예를 들어 Inspection contingency의 경우에는 계약이 Binding되기전에 Buyer가 미리 inspection을 해서 그 집에 큰 하자가 없다는 걸 확인 했을 경우에는 계약서에 inspection contingency를 waive하고 offer를 쓰기도 합니다.
계약서(Offer)를 작성하실 때 Contingencies외에 중요하게 보셔야 하는 또다른 경우는 계약서 빈칸에 무언가 기입할 때인데 날짜와 관련된 경우가 많습니다. 이 날짜들은 계약이 Binding된 후에 바이어가 숙지 하고 있어야 하는 매매 Process Schedule이며 Buyer agent가 잘 설명해주고 미리 연락을 해주지만 Buyer 가 숙지하고 있으면 주택매매에 대한 Process를 잘 이해할 수 있는 기회가 됩니다.
매매 절차 에 대한 스케줄은 Buyer와 Seller가 계약서 빈칸에 몇일까지 어떤 일을 마치겠다라던가, 무엇을 제공하겠다고 하는 단락에 날짜를 적는 것에 따라 진행 날짜가 달라지지만, 보통의 일반적인 경우에는 날짜가 들어 가는 빈칸에는 아래와 같이 적는 경우가 많습니다.
가계약 ( Binding/Mutual acceptance)이 되면 Earnest Money (1차 계약금)를 Deposit 하게 되어있는데 보통 그 기간을 Mutual acceptance 후(Binding 후) 2-3일 내에 한다고 적는 경우가 일반적입니다. Earnest Money는 주택금액의 2-5%정도이며 contingency 조건에 맞게 계약이 파기되는 경우 모두 돌려받게 됩니다.
Inspection은 계약이 binding 된 후에 보통 5-10일 후까지는 마친다고 적습니다. 계약서에는 inspection의 날짜란을 공란으로 두면 Binding후 10일까지 inspection을 마치게 되어있지만, Inspection은 inspector의 스케줄만 가능하면 inspection을 한 날로 하루 뒤면 inspection report를 받아 볼 수 있고 inspection하는 날에 나와서 직접 inspector에게 문제가 무언지 물어보고 알아볼 수 있으므로 inspection기간을 너무 오래 잡아 두면 Seller입장에서는 좋아하지 않습니다. 따라서 보통의 경우는 agent들이 10일 보다는 날짜를 짧게 잡습니다.
융자를 통해 집을 사는 경우에는, 가계약 (Binding)이 되면 보통 5일 이내에 융자신청을 합니다. 공란에 날짜를 적지 않아도 기본적으로5일 내로 융자 신청을 하도록 되어 있습니다. 그전 preapproval letter는 buyer의 financing 상태만 보고 사전 융자 승인을 해 주었다면 Binding후 융자 신청에서는 Buyer의 좀 더 자세한 financing 상태와 사려는 집의 상태 까지도 확인하고 그 집에 대한 융자를 해줄지 확인하는 절차이므로 preapproval letter와는 다른 절차이며 Financing contingency가 있는 Buyer의 경우엔 반드시 지켜야 하는 Schedule입니다.
만약 5일 이내에 융자 신청을 하지 않는다면 Financing contingency가 무효화되니 반드시 지키셔야 합니다.
융자 신청은 융자 회사와의 계약에 관한 것이므로 융자 담당자와 잘 소통하셔서 제때에 필요한 서류들을 제출 하시고 Closing전에 융자가 마무리 될 수 있도록 하셔야 합니다.
융자의 절차에 대해서는 따로 정리 하도록 하겠습니다.
그 외에 Preliminary Title Review와 HOA Review 같은 검토기간에 대한 날짜도 계약서에 설정할 수 있습니다.
Walk-Thru는 closing 날의 5일전부터 할 수 있습니다. 집상태가 처음과 달라진 게 없는지 혹은 수리하기로 한 것이 있다면 잘 고쳤는지 Walk- thru하면서 일일이 확인할 수 있고, 계약서에 남기고 가겠다는 appliance나 remove하겠다는 물품들을 확인하거나 마지막으로 집 청소 상태를 비롯한 집 상태를 확인할 수 있습니다. 일반적인 경우엔 Closing하는 날짜까지 만약 집에 문제가 생기면 Seller가 책임지고 고치게 되어 있습니다.
거래의 완성을 뜻하며 계약 마무리 혹은 closing하는 날에 잔금을 정산하게 되어있어서 잔금 정산일이라고도 합니다. Closing이 되면 집의 소유권이 county에 등기되고 키를 넘겨 받게 됩니다. 융자가 마무리되고 그 집의 타이틀에 문제가 없다는 것을 확인된 후에closing 되는데 보통 Closing 하루나 이틀전에 공증인 앞에서 Closing Document에 사인하고 Closing cost (잔금)을 지불하게 됩니다. Closing Cost는 융자금액의 3%정도이며 이 비용은 Buyer의 경우 보통 Escrow와 융자에 대한 Fee가 대부분을 차지 합니다.
대략 Mutual Acceptance/ binding에서부터 Closing까지 융자를 포함하면 4주, 융자없이 Cash로 집을 구매하는 경우면 2주 가량이 소요됩니다.