미국 부동산이 처음이라면 누구나 겪게 되는 궁금증과 불안함을 해소할 수 있도록, 실전 경험을 바탕으로 한 핵심 질문과 명확한 답변을 정리했습니다. 주택 구매 과정, 융자, 세금, 계약 조건부터 외국인 바이어가 꼭 알아야 할 정보까지, 부동산 초보자들이 꼭 알아야 할 내용을 중심으로 구성되어 있습니다. 복잡하고 생소하게 느껴질 수 있는 미국 부동산 거래를 보다 쉽고 자신 있게 이해할 수 있도록 도와드립니다.
반드시 체류 신분이 있어야 하는 것은 아닙니다. 일부 금융기관은 외국인의 경우에도 한국에서의 소득 증명과 자산 증빙을 통해 융자를 제공하기도 합니다. 그러나 일반적으로는 영주권자나 시민권자에게 더 유리한 조건이 제공되며, 외국인의 경우 이자율이 높거나 계약금 비율이 높을 수 있습니다.
주택 구매 시 바이어는 일반적으로 취득세를 직접 내지 않지만, 셀러는 주택 매매에 따른 Excise Tax(양도세)를 지불해야 합니다. 주택 보유 중에는 매년 Property Tax(재산세)를 납부해야 하며, 이는 카운티마다 다르지만 시애틀이나 커클랜드 지역에서는 주택 가치의 약 0.8% 수준입니다. 주택을 판매할 때는 Capital Gains Tax(양도소득세)가 부과될 수 있으며, 보유 기간과 거주 여부에 따라 면세 혜택이 적용될 수도 있습니다.
미국에서는 일반적으로 싱글하우스가 더 높은 수요와 가치를 가지고 있습니다. 특히 조닝 변경을 통해 한 필지에 여러 채의 주택을 지을 수 있는 지역이 많아, 싱글하우스의 가치 상승 가능성이 큽니다. 예를 들어, 벨뷰 지역에서는 지난 10년간 싱글하우스의 평균 가격이 약 163% 상승한 반면, 콘도의 상승률은 상대적으로 낮았습니다.
아니요. 외국인도 주택을 구매할 수 있습니다. 다만 모기지 융자를 받기 위해서는 체류 신분이나 소득 증빙이 필요하며, 일부 금융기관은 외국인의 경우 융자 조건이 까다롭거나 계약금 비율이 높을 수 있습니다.
이들 지역은 워싱턴주에서도 고급 주택 시장의 중심지로, 모든 주택유형을 포함한 평균가입니다.
**Contingency(조건부 해지 조항)**은 특정 조건이 충족되지 않으면 바이어가 계약을 취소할 수 있도록 해주는 장치입니다.
융자 승인, 감정 평가, 주택 검사 결과 등이 이에 해당합니다.
셀러 마켓에서는 경쟁력을 높이기 위해 일부 바이어가 이러한 조항을 Waive(포기)하기도 합니다.
또한 셀러 마켓이거나 바이어가 거래를 강하게 원할 경우, 계약금을 5% 이상으로 제시해 경쟁력을 높이기도 합니다.
미국에서는 타이틀 회사가 소유권 이전과 관련한 모든 문서를 관리하며, 타이틀 보험을 통해 소유권 문제를 예방합니다. 또한 주택에 대한 정보가 공공 시스템에 등록되어 있어, 바이어가 거래 전 해당 주택에 대한 정확한 정보 확인이 가능합니다.
미국에서는 타이틀 회사가 소유권 이전과 관련한 모든 문서를 관리하며, 타이틀 보험을 통해 소유권 문제를 예방합니다.
또한 주택에 대한 정보가 공공 시스템에 등록되어 있어, 바이어가 거래 전 해당 주택에 대한 정확한 정보 확인이 가능합니다.
계약서에 명시된 Contingency 조항을 근거로 취소하면 계약금(Earnest Money)을 환불받을 수 있습니다. 그러나 이러한 조항이 없거나 포기한 경우에는 계약금 몰수 등 손해가 발생할 수 있습니다.
가능합니다. 외국인도 임대용 부동산을 소유할 수 있으며, 임대 수익은 미국 내 과세 대상이 되므로 세금 신고 의무가 있습니다.
바이어 기준으로 보통 매매가의 약 2~3% 수준이며, 융자 수수료, 타이틀 보험료, 에스크로 수수료 등이 포함됩니다.
법적으로는 다른 언어로 작성된 계약서도 유효하지만, 미국 부동산 거래에서는 지역 부동산협회가 만든 공식 계약서 양식(Form)을 사용하며, 이는 모두 영어로 작성되어 있습니다. 따라서 대부분의 거래는 영어 계약서로 진행됩니다.
감정가가 낮게 나올 경우, 계약서에 Appraisal Contingency가 포함되어 있다면 계약 재협상 또는 취소가 가능합니다. 하지만 이 조항이 없거나 포기한 경우, 바이어는 감정가와 실제 매매가의 차액을 현금으로 부담해야 할 수 있습니다.
법적으로 의무는 아니지만, 모기지 융자를 받는 경우 대부분 주택 보험(Homeowner’s Insurance) 가입이 필수입니다. 화재, 도난, 사고 등을 보장하며, 보험료는 집값·지역·보장 범위에 따라 다릅니다.
에스크로는 거래의 공정성을 보장하기 위한 제3자의 예치 서비스입니다. 바이어의 계약금과 서류, 셀러의 소유권 서류 등을 안전하게 보관하고 거래가 완료되면 동시에 교환해주는 역할을 합니다.